Pokud máte uzavřenou nájemní smlouvu, časem může nastat situace, kdy je třeba vypracovat její dodatek. Mění se potřeby i možnosti obou stran smlouvy, ale i zákony. Často jde o stoupající ceny za služby, energie, mění se dodací podmínky či způsob dopravy. Podívejte se, co byste měli vědět o nájemní smlouvě a o jejím dodatku.
Co nesmí chybět v nájemní smlouvě
I když nejsou všechny uvedené body povinné, je lepší je uvést v nájemní smlouvě. Žádná ze stran se nemůže odvolávat na to, že nejsou některé věci dostatečně dohodnuty. Nedostatečná specifikace může vést ke znevýhodnění postavení v pozici vyjednávání, ať už jste pronajímatel nebo nájemce.
- identifikace obou stran, jména, příjmení, trvalé bydliště a rodná čísla
- identifikace místa nájmu, ulice s číslem, podlaží i velikost pronajaté plochy
- oprávnění k používání bytu nájemcem
- rozsah práv nájemce
- rozsah povinností nájemce, hlášení oprav nad určitou peněžní částku, povinnost informovat o domácích mazlíčcích a podobně
- rozsah práv pronajímatele, jako je třeba pravidelná kontrola bytu
- rozsah povinností pronajímatele, například, že nebude do pronajatého objektu vstupovat samovolně a kdykoliv, ale s nájemcem si předem domluví termín
- rozpis příslušenství bytu, sklep, spotřebiče, nábytek a další vybavení
- cena za pronájem, režie i služby, způsob vyúčtování a způsob platby
- doba trvání nájmu, na dobu určitou či neurčitou
- den, místo a podpis obou stran
- přílohou by měl být předávací protokol se stavy měřidel, soupis vybavení bytu a nejlépe i fotodokumentace stavu pronajímaného prostoru
Co nesmí chybět v dodatku k nájemní smlouvě
Dodatek se může týkat změny práv v užívání prostor, výše nájemného či plateb za služby a dalších věcí, které se bezprostředně týkají daného pronájmu. Pokud je třeba napsat dodatek nad rámec původní nájemní smlouvy, musí mít tyto náležitosti.
- označení – Dodatek ke smlouvě a číslo nájemní smlouvy, je-li uvedeno
- číslo dodatku
- identifikace zúčastněných stran, které uzavírají dodatek
- text – čeho se dodatek týká
- datum, místo a podpis obou zúčastněných stran
Jak je to se stranami dodatku
Jednotlivé strany dodatku se nezmění. Pokud byl zvolen nový statutární orgán, lze uzavřít dodatek, i když je jednatel společnosti jiný. Dodatek může uzavřít i právní nástupce původního účastníka. Může to být i dědic, na kterého přešla veškerá práva a povinnosti vyplívající z dané nájemní smlouvy. Dodatky je dobré číslovat, protože může dojít k uzavření dalšího dodatku. Při zasílané korespondenci nebo případných soudních sporech se na daný dodatek mnohem lépe odkážete.
Vše uzavírejte písemně
Stejně jako u nájemní smlouvy platí i u dodatku ke smlouvě, že by měl být proveden písemně a každá ze stran by měla po podpisu obdržet jedno jeho vyhotovení ve stejném znění. Raději si vždy zkontrolujte, že podepisujete dva totožné dokumenty.
Dodatek k nájemní smlouvě na prodloužení doby nájmu
Dodatek k nájemní smlouvě může být vyhotoven z důvodu prodloužení nájemní smlouvy. K tomu by mělo dojít ještě před datem vypršení doby nájmu na dobu určitou. Pronajímatel vám automaticky prodloužit nájemní smlouvu vůbec nemusí.
Dohodněte se s pronajímatelem dohodnout předem, nejpozději 2 měsíce před skončením nájmu na dobu určitou, kdy jej písemně požádáte o prodloužení nájmu.
Jak to vidí zákon
- § 40 odst. 2 občanského zákoníku: „Písemně uzavřená dohoda může být změněna nebo zrušena pouze písemně.“
Možná vás překvapí, že v obchodně-právních vztazích může být písemná smlouva měněna dokonce i ústní formou. To ale neplatí v případě, kdy samotná podepsaná smlouva jasně uvádí, že její obsah může být měněn pouze písemnou formou.
- § 272 odst. 2 obchodního zákoníku: „Obsahuje-li písemně uzavřená smlouva ustanovení, že může být měněna nebo zrušena pouze dohodou stran v písemné formě, může být smlouva měněna nebo zrušena pouze písemně.“
Pokud dojde ke změně a je třeba ustanovení dané smlouvy nějak změnit, nejlepším způsobem je podepsání písemného dodatku ke smlouvě s dodržením všech náležitostí. Můžete využít některý ze vzorů smluv volně dostupných na internetu.
